Saps que s’ha publicat la coneguda com la nova “Llei hipotecària” que entrarà en vigor el 16-06-2019?
T’expliquem com preveu reforçar la transparència en la contractació de préstecs, limitar les comissions aplicables pels bancs, concretar quan el prestador pot instar l’execució anticipada, i inclús estableix noves funcions dels notaris en les hipoteques...
Amb molt de retard, finalment s'ha publicat al BOE de 16 de març, la Llei 5/2019, de 15 de març reguladora dels contractes de crèdit immobiliari (coneguda com la nova "Llei hipotecària") que aplica la Directiva 2014/17/UE, i que entrarà en vigor el proper 16-06-19. La norma implica una reforma substancial de la regulació actual dels préstecs o crèdits immobiliaris (en particular, dels hipotecaris).
Entre d’altres mesures, s’estableix el repartiment de les despeses entre l'entitat financera i el consumidor, un abaratiment dels interessos de demora i d'amortització anticipada, i l'augment dels mesos d'impagament abans que es pugui executar un crèdit.
Els punts claus de la nova llei són:
Àmbit d'aplicació
La Llei s'aplica únicament als contractes de préstec que reuneixin les tres característiques següents:
(i) que el préstec sigui concedit per persones físiques o jurídiques que intervenen en el mercat de serveis financers amb caràcter empresarial o professional (inclosa la intervenció amb caràcter ocasional sempre que respongui a una finalitat exclusivament inversora);
(ii) que el prestatari, el fiador o garant sigui una persona física (no cal que necessàriament sigui consumidor);
(iii) que el contracte tingui per objecte:
(a) la concessió d'un préstec amb garantia hipotecària o un altre dret real de garantia sobre un immoble d'ús residencial (inclosos, a aquest efecte, trasters, garatges i qualssevol altres elements que estiguin al servei d'un habitatge), o bé
(b) la concessió d'un préstec (amb o sense garantia real) per a adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir, sempre que, en aquest cas sí, el prestatari, el fiador o garant sigui consumidor.
Així mateix, la llei també és aplicable a la intermediació en qualsevol dels contractes de préstec compresos en el seu àmbit d'aplicació.
No obstant això, no serà d'aplicació als contractes de préstec:
- concedits per una empresa als seus treballadors, a títol accessori i sense interessos o amb TAE inferior al de mercat, i que no s'ofereixin al públic en general.
- concedits sense interessos i sense cap altre tipus de despeses, excepte els destinats a cobrir els costos directament relacionats amb la garantia del préstec.
- concedits en forma de facilitat de descobert i que s'hagin de reemborsar en el termini d'un mes.
- resultat d'un acord assolit davant un òrgan jurisdiccional, arbitral, o en un procediment de conciliació o mediació.
- relatius al pagament ajornat, sense despeses, d'un deute existent, sempre que no es tracti de contractes de préstec garantits per una hipoteca sobre béns immobles d'ús residencial.
-o a la hipoteca inversa.
Informació prèvia i publicitat dels préstecs immobiliaris
La Llei conté una regulació detallada de la fase precontractual (inclosa la publicitat) amb la finalitat que el consumidor pugui prendre una decisió fundada sobre la conveniència de celebrar o no el contracte de préstec.
Per a això, es regula la informació bàsica que haurà de figurar en la publicitat dels préstecs immobiliaris, així com l'obligació del prestador o de l'intermediari d'oferir informació i documentació personalitzada i, amb una determinada anticipació, com veurem de mínim 10 dies.
Les novetats en la fase precontractual no s'aplicaran als contractes de préstec subscrits amb anterioritat a l'entrada en vigor de la llei (però sí respecte de la seva novació o subrogació).
La publicitat relativa als contractes de préstec haurà d’especificar de forma clara, concisa i destacada els tipus d'interès o altres xifres relacionades amb el cost del préstec.
Els prestadors hauran d’inscriure’s al Registre de Condicions Generals de la Contractació, i a la seva pàgina web, si en tenen o en els seus establiments oberts al públic en cas contrari, les clàusules contractuals utilitzades en els contractes de préstec immobiliari que tinguin el caràcter de condicions generals de la contractació.
El prestador o l'intermediari de crèdit hauran d’oferir a la persona prestatària la informació personalitzada que necessiti per a comparar els préstecs disponibles en el mercat amb suficient antelació, (mínim 10 dies naturals), per mitjà de la Fitxa europea d'informació normalitzada (FEIN).
Així mateix, els prestadors hauran d'avaluar en profunditat la solvència del potencial prestatari, fiador o garant abans de subscriure un contracte de préstec, tenint en compte que l’avaluació incorrecta de la solvència no atorgarà al prestador la facultat de resoldre, rescindir o modificar ulteriorment el contracte, tret que es demostri que el prestatari ha ocultat o falsificat conscientment la informació. Per a això poden consultar l'historial creditici del client acudint a la Central d'informació de riscos del Banc d'Espanya o d'entitats privades.
El client disposarà del seu contracte un mínim de 10 dies abans de la signatura i, a més, el notari haurà de resoldre tots els seus dubtes, comprovar que no hi hagi clàusules abusives i ratificar que el titular entén el que està contractant. A més d'informar més i millor al client, el banc haurà d'avaluar en profunditat la solvència del futur hipotecat, consultant l'historial creditici del client en el Banc d'Espanya. I es limiten els incentius als treballadors per vendre més crèdits.
Despeses del préstec
S'estableixen les despeses que corresponen al prestador (banc) i les que corresponen al prestatari (client), que es comprovaran pel notari. Les següents despeses es distribuiran de la següent manera:
- Les despeses de taxació de l'immoble correspondran al prestatari i els de gestoria al prestador.
El prestador assumirà les despeses de Notari de l'escriptura d’hipoteca i les de les còpies, les assumirà qui les sol·liciti.
- Les despeses d'inscripció de les garanties en el registre de la propietat correspondran al prestador.
- El pagament de l'impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats (ITP i AJD) es realitzarà de conformitat amb el que s'estableix en la normativa tributària que en l'actualitat, i després de la última modificació considera subjecte passiu en les escriptures de préstec hipotecari, al prestador, és a dir al banc).
Comissió d'obertura
La llei preveu la possibilitat de pactar una comissió d'obertura, que englobarà la totalitat de les despeses d'estudi, tramitació o concessió del préstec o d'altres de similars.
Reemborsament anticipat
La llei contempla el dret del prestatari de retornar de forma anticipada, total o parcialment, el préstec, un termini de comunicació prèvia (que no podrà excedir d'un mes) i l'obligació del prestador d'informar al prestatari que vol cancel·lar anticipadament, de determinats extrems rellevants per a prendre aquesta decisió.
Es modifica establint determinades limitacions segons el tipus de préstec, la compensació per al prestador per cancel·lació anticipada del mateix, d’acord amb uns percentatges.
Com es regulen els interessos de demora?
La llei inclou una norma imperativa sobre els interessos de demora: serà l'interès remuneratori més 3 punts percentuals.
Préstecs en moneda estrangera
La llei permet la contractació de préstecs en moneda estrangera i reconeix el dret del prestatari a convertir el préstec a una moneda alternativa, que podrà ser: la moneda en la qual rebi la major part dels seus ingressos o tingui la majoria dels actius amb els quals retornarà el préstec; la moneda de l'Estat membre en el qual resideixi a la data de la contractació o de sol·licitud de la conversió. Aquest dret és irrenunciable, en cas que el prestatari sigui consumidor.
Desnonaments o clàusula de venciment anticipat
Es modifica la llei en diversos punts d'interès com són els següents:
El valor en què els interessats taxin la finca perquè serveixi de tipus en la subhasta no podrà ser diferent del que s'hagi fixat per al procediment d'execució judicial directa, ni podrà en cap cas ser inferior al valor assenyalat en la taxació.
Es produirà el venciment anticipat del contracte, i el banc podrà exercitar l'acció hipotecària, si concorren conjuntament els requisits següents:
Que el prestatari es trobi en mora en el pagament d'una part del capital del préstec o dels interessos.
Que la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin almenys:
Al 3% de la quantia del capital concedit, si la mora es produís dins de la primera meitat de la durada del préstec. Es considerarà complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l'impagament de 12 terminis mensuals o un nombre de quotes tal que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini almenys equivalent a 12 mesos.
Al 7% de la quantia del capital concedit, si la mora es produís dins de la segona meitat de la durada del préstec. Es considerarà complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l'impagament de 15 terminis mensuals o un nombre de quotes tal que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini equivalent d'almenys 15 mesos.
Que el prestador hagi requerit el pagament al prestatari concedint-li un termini d'almenys un mes per al seu compliment i advertint-li que, si no ho fa, reclamarà el reemborsament total del préstec.
La nova regulació del venciment anticipat és aplicable als contractes de préstec subscrits amb anterioritat a l'entrada en vigor de la llei que incloguin una clàusula de venciment anticipat, excepte si (i) el deutor al·lega que aquesta clàusula contempla un règim de venciment més favorable per a ell o (ii) el venciment anticipat s'hagués produït amb anterioritat a l'entrada en vigor de la llei (amb independència de si, com a conseqüència del venciment, es va iniciar o no un procediment d'execució hipotecària, o si aquest procediment està suspès o no).
Pràctica de vendes vinculades i combinades (assegurances obligatòries, …)
La llei prohibeix, amb caràcter general, les pràctiques vinculades (ofertes en les quals el préstec no es pot contractar sense la contractació d'un altre producte ofert conjuntament pel prestador), excepte en determinats casos.
L'excepció més rellevant és la possibilitat que el prestador exigeixi la subscripció de pòlisses d'assegurança en garantia del compliment de les obligacions de pagament, així com d'una assegurança de danys de l'immoble hipotecat. En aquest cas, el prestador haurà d'acceptar pòlisses alternatives d'altres proveïdors que ofereixin unes condicions i nivell de prestacions equivalents.
D'altra banda, es permeten les pràctiques combinades (ofertes en les quals el préstec es pot contractar, encara que a un preu més car per al consumidor, sense la contractació d'un altre producte ofert conjuntament pel prestador). Els productes s'hauran d'oferir clarament per separat perquè el prestatari pugui advertir la diferència entre totes dues ofertes.
Clàusules terra
Queden prohibides les clàusules terra, de manera que no es pot fixar un límit per sota del qual el client no pot beneficiar-se de les rebaixes dels tipus d'interès.
Per tant, a partir de l'entrada en vigor de la llei, aquestes clàusules deixaran de ser vàlides en els nous contractes (amb independència de la seva transparència). Així mateix, es contempla expressament que l'interès remuneratori no podrà ser negatiu. Es tanca així el debat originat sobre la possibilitat que el prestador hagués de pagar al prestatari arran dels valors negatius dels índexs de referència (l'EURIBOR).
Novació i subrogació
Les comissions també varien en canviar un préstec de tipus variable a un altre a tipus fix. Si ho fa entre productes de la mateixa entitat (novació), es podrà aplicar una comissió de fins a un 0,15% com a màxim durant els tres primers anys de vida de la hipoteca, però a partir d'aquest moment no suposa cap despesa. A més, el client podrà subrogar sense costos i portar lliurement la seva hipoteca a un altre banc ja que entre les entitats s'establirà un mecanisme de compensació basat en els interessos cobrats i els pendents de cobrament per a evitar el robatori de clients.
Nou paper del notari
La Llei de crèdit immobiliari opta per fer recaure els reforços previstos relatius a la informació que ha de rebre el prestatari (que s'estenen ara expressament al fiador o garant del préstec que sigui persona física) directament sobre la figura del notari.
Una vegada el consumidor hagi decidit quina és l'entitat financera i el crèdit més adequat als seus interessos haurà de comunicar al banc el nom del notari que hagi triat perquè li remetin, per mitjans telemàtics, tota la documentació relacionada amb el préstec. El notari haurà d'explicar al consumidor els aspectes més rellevants del préstec i contestar a totes les seves preguntes, de manera que aquest pugui tenir, amb el seu assessorament imparcial, un coneixement complet del contracte i, per tant, dels seus drets i obligacions.
Seguidament redactarà una acta notarial que serà gratuïta, en la qual deixarà constància dels fets comprovats i de les explicacions donades al consumidor, així com de les preguntes que li hagi plantejat amb les seves respostes.
Truca'ns.
Equip Pérez Sardà
Comentários